La clasificación de los almacenes es necesaria para la comodidad de la gestión de los procesos logísticos, la selección óptima y el uso racional del espacio del almacén.

La necesidad de almacenamiento de inventarios surge en todas las etapas de la distribución del producto, desde el almacenamiento de materias primas hasta la venta del producto. De ahí la gran variedad de diferentes tipos de locales, lo que hizo necesario el desarrollo de estándares clásicos para cada grupo de instalaciones de almacenamiento.

Veamos qué almacenes existen, sus tipos y parámetros.

Definición

Antes de analizar las clasificaciones y tipos de instalaciones de almacenamiento, veamos cuáles son. Cabe señalar que hoy en día no existe una definición legal del mismo. Existen reglas separadas sobre los requisitos para las actividades de almacén para estructuras comerciales. Se relacionan con normas y reglamentos en el campo de la construcción, saneamiento y seguridad contra incendios.

El concepto de almacén se detalla en GOST 51303 2013, que está dedicado a la definición de términos en la industria comercial. Se entiende por almacén estructuras especiales, edificios, locales, áreas abiertas, equipadas con el fin de almacenar activos mercantiles y realizar operaciones de almacén.

Demos una definición basada en publicaciones extraídas de diversas leyes departamentales.

Se entiende por almacén un local o terreno no residencial destinado a la aceptación, almacenamiento y envío de inventarios en las distintas etapas de producción y transferencia de bienes al consumidor.

También existe el almacenamiento. Es un conjunto de locales principales y auxiliares, edificaciones auxiliares, equipos de elevación, sistemas de control y soporte para las adecuadas condiciones de almacenamiento.

Tipos funcionales

El objetivo principal de un almacén es almacenar diversos tipos de productos. De ahí se derivan el resto de funciones. Para colocar el material en almacenamiento, primero se acepta la carga, luego se clasifica y se brindan las condiciones para un mantenimiento adecuado. Al final del proceso, la mercancía se envía al consumidor.

Las tendencias actuales en el desarrollo de las actividades de almacenamiento prevén la producción de tipos de trabajo adicionales en la etapa de almacenamiento que agregan valor al producto. Por ejemplo, brindar a los clientes servicios para la preparación previa a la venta del producto (embalaje, embalaje de la mercancía, pruebas, procesamiento del material al tamaño requerido y creación de la presentación adecuada), servicios de agencia de aduanas, transporte de entrega del producto, etc.

El complejo de almacenes es una concentración de recursos materiales. Aquí se reciben los envíos de carga y se forman otros nuevos. Para reducir los costos de transporte, se combinan pequeños volúmenes de carga para diferentes clientes y grupos de mercancías de diferentes proveedores en un solo lote (unificación), cargando completamente el transporte.

La función de almacenamiento de mercancías ha superado desde hace tiempo el simple almacenamiento de material en estanterías. Hoy en día, con la ayuda de las altas tecnologías y los avances en la electrónica digital, los recursos materiales pasan del productor al consumidor a enorme velocidad en vastas áreas de los centros de distribución. Se mejoran las condiciones para un almacenamiento fiable de mercancías, aumenta la velocidad de las operaciones de almacén y se amplía constantemente la gama de productos procesados.

El objetivo de los almacenes hoy en día es que se conviertan en el elemento más importante y rentable de la cadena logística. Uno de los indicadores clave del funcionamiento de la terminal es la mínima presencia de recursos en los racks, lo que permite aumentar la facturación y un uso más eficiente del espacio.

Según las principales áreas de logística, las terminales se dividen en:

• producción;
• suministrar;
• centros logísticos.

A cada uno de estos tipos se le asigna un papel específico en la promoción de bienes a lo largo de la cadena y el desempeño de un conjunto de funciones que se le asignan.

Estructura y áreas funcionales.

La construcción de una estructura terminal óptima es necesaria para su funcionamiento eficaz. El diseño de las instalaciones del almacén prevé zonas para diversos fines, cada una de las cuales está equipada con el equipamiento adecuado. Como regla general, se distinguen zonas:

1. carga y descarga. En algunos casos, puede constar de dos partes diferenciadas. Por ejemplo, la descarga se realiza en un andén de ferrocarril, la carga se realiza en una rampa para automóviles utilizando vehículos;
2. departamento de aceptación de carga. Aquí se verifican, distribuyen y envían al departamento principal los parámetros cuantitativos y cualitativos de la mercancía recibida;
3. área principal – almacenamiento de productos. Está equipado con equipos especiales que garantizan las condiciones adecuadas para el almacenamiento de la mercancía. Está dividido en zonas para clasificar los materiales liberados;
4. expedición de salida. Prepara y mantiene registros de los productos enviados.

La estructura de cualquier complejo de almacenes incluye: un almacén principal, un almacén auxiliar, así como varias estructuras auxiliares.

Clasificación

La clasificación de los almacenes en logística se realiza según los rasgos característicos que se detallan a continuación.

tabla 1

No./p	Signos de clasificación	Tipos de instalaciones de almacenamiento
1	Por tipo de producto	Almacenes de recursos materiales, materias primas, componentes, productos terminados, herramientas.
2	Por finalidad funcional	Tránsito, centros de distribución, almacenamiento estacional, aduanas.
3	Según las condiciones de temperatura.	Sin calefacción, con calefacción, refrigeradores, con control de clima.
4	Según el diseño exterior de los edificios de almacén.	Abierto, semicerrado (equipado con marquesina), cerrado.
5	Por tipo de propiedad	Propios, alquilados, estatales y municipales.
6	Por clase de almacén	Seis clases (de A+ a D)
7	Según el grado de mecanización de las operaciones del almacén.	Mecanizado, no mecanizado, automatizado, automático.

¿Cómo elegir un almacén en función del análisis realizado? Proceden, en primer lugar, de su finalidad. Si, por ejemplo, es necesario para abastecer el proceso de producción, entonces la vida útil de los productos que contiene es mínima. La industria del almacén debe redirigir los contenidos a producción lo más rápido posible, por lo que para ello será necesario un alto nivel de equipamiento técnico.

Una característica importante es el área de la habitación, teniendo en cuenta su división racional en zonas funcionales. Se calcula para ocupación máxima a tasas de producción promedio. Para los cálculos se utilizan coeficientes estándar para diferentes tipos de materiales.

División de locales de almacén por clase.

En el mercado de la logística se ha generalizado la clasificación más extendida de almacenes por clases. Fue desarrollado y probado en Rusia por una empresa extranjera. Se basa en una clasificación occidental que tiene en cuenta un conjunto universal de factores que afectan el funcionamiento de las terminales.

En este caso, los almacenes se dividen en seis clases, a cada una de las cuales se le asigna su propia letra. Consideremos con más detalle la descripción de las instalaciones de almacenamiento y sus requisitos.

Almacén clase A+

Características generales de un almacén clase A+:

• Los edificios están construidos especialmente para terminales. El material son estructuras metálicas ligeras de alta calidad.
• La altura dentro de la terminal permite elevar pallets hasta 13 m (siete niveles).
• Un suelo de hormigón puede soportar una carga máxima de 5 toneladas por metro cuadrado. metro. Se requiere la presencia de un revestimiento antipolvo.
• Un almacén de clase A+ está equipado con potentes dispositivos de aire acondicionado y ventilación diseñados para mantener las condiciones de temperatura y humedad especificadas.
• La seguridad de la instalación está garantizada por dispositivos de vídeo con sistema de alarma, así como por un servicio de seguridad.
• Los almacenes de clase A+ están equipados con equipos automáticos de extinción de incendios.
• El suministro eléctrico ininterrumpido y la calefacción del edificio se realizan gracias a su propia subestación eléctrica independiente y unidad de calefacción.
• Equipamiento obligatorio con las denominadas compuertas tipo muelle. Por cada 500 m2. metros hay un juego de puertas. Los accesos cuentan con muelles de carga.
• El edificio alberga una oficina administrativa, salones para empleados y un comedor.
• La conexión a Internet funciona, los datos se transmiten mediante fibra óptica.
• Se utiliza un sistema automático para el registro de mercancías y su movimiento. Los trabajadores utilizan escáneres portátiles y todos los productos tienen códigos de barras.
• El área alrededor de la terminal está equipada con estacionamiento para camiones pesados ​​y automóviles. Existen vías de acceso ferroviario y carreteras de acceso.

Almacén clase A

Los objetos de las categorías A y A+ tienen mucho en común. Las diferencias radican en el tamaño del terreno destinado a la terminal y la altura del local. Los almacenes de clase A tienen una altura de techo de al menos 10 metros y su superficie construida es del 55%. Tienen requisitos algo menores para la ubicación estratégica de la instalación en relación con las rutas de transporte.

Hoy en día, los grandes centros logísticos del país cuentan con altas características técnicas. En particular, los suelos autonivelantes con revestimiento antipolvo están disponibles en el 40% de los complejos de almacenes de la capital y en el 44% de las terminales en San Petersburgo.

La presencia de una línea ferroviaria en los almacenes es muy importante en las condiciones rusas. Hasta ahora, en San Petersburgo, sólo un tercio de las terminales pueden utilizar las vías férreas, y en Moscú sólo el 15% tiene acceso a la vía férrea.

La situación con Internet inalámbrico a través de fibra óptica es algo mejor: esta conexión está instalada en el 31% de los almacenes de San Petersburgo y en el 59% de los complejos de almacenes de Moscú.

Almacenes clase B+

Las estructuras de este tipo se construyen sobre la base de antiguos edificios industriales. Sus principales ventajas son los precios razonables y la disponibilidad de todos los parámetros necesarios para realizar las actividades de almacén.

Los almacenes de clase B están necesariamente equipados con rampa de carga y descarga de vehículos. Se utilizan puertas tipo muelle, se instalan a razón de un juego por 1000 m2. Metros del complejo. Zona de aparcamiento suficiente para camiones pesados.

Lo que tienen en común con los terminales de élite es la presencia de telecomunicaciones modernas, que permiten garantizar el funcionamiento de los equipos de automatización.

Almacenes clase B

Los locales de esta clase suelen estar ubicados en edificios de varios pisos que están equipados con potentes ascensores de carga. Los pisos son de asfalto. Las condiciones de almacenamiento son proporcionadas por un sistema de calefacción convencional y medios de ventilación.

En el lugar existe al menos una instalación de almacenamiento auxiliar. Los empleados de oficina se encuentran en edificios cercanos. El control sobre la ubicación de la carga se realiza de forma automatizada.

Almacenes clase C

Están ubicados en hangares aislados o naves industriales. La altura de los techos no debe ser inferior a 4 metros. Las puertas del edificio deben permitir el paso de camiones al interior. Los suelos suelen ser de asfalto. La temperatura dentro del edificio se mantiene al menos en 8 grados.

Almacenes clase D

Las estructuras de esta clase se caracterizan por requisitos mínimos para su colocación. Pueden ubicarse en hangares, sótanos e instalaciones de producción. Los principales requisitos son la presencia de iluminación, temperatura estable, humedad adecuada y acceso normal para el transporte de mercancías.

En almacenes de este tipo se suele almacenar temporalmente pequeños envíos de carga. Naturalmente, el precio del alquiler de locales de esta clase es el más bajo.

Los enormes volúmenes de producción industrial moderna han llevado a la necesidad de concentrar productos utilizando elementos de infraestructura especiales llamados almacenes. Este es el nombre general de los lugares de almacenamiento, que se pueden dividir en bases, terminales y las propias instalaciones de almacenamiento.

¿Qué es un almacén?

Cualquier empresa que produzca cualquier producto, empresa comercial o cualquier estructura comercial necesita instalaciones de almacén. Cuanto más grande es la empresa, mayor es el papel del almacén en el complejo general de locales.

Un almacén moderno es un objeto complejo y multidimensional tanto desde el punto de vista técnico como de gestión. El almacenamiento se lleva a cabo en cualquier etapa de la producción, desde la extracción de materias primas hasta la etapa de venta final de los productos. Por lo tanto, existen muchas variedades de locales de este tipo y, inevitablemente, se requiere una clasificación de los almacenes. Para comprender esto, es necesario comprender cómo se estructura y opera un almacén.

Hablemos de su estructura.

Un almacén no es sólo una habitación donde se deposita toda la carga. Tiene su propia estructura, a menudo bastante compleja. El almacén está dividido en zonas para diferentes finalidades y con diferentes equipamientos. Consideremos los principales:

• Zona de descarga y carga (una o dos separadas). Hay sitios que sirven directamente al transporte. Los requisitos para ellos dependen del tipo de transporte.
• Zona de recepción separada de las demás. Allí reciben la carga y la envían a zonas de almacenamiento. Esta zona es la más automatizada.
• Área de almacenamiento con equipo dedicado.
• Área de clasificación donde se aceptan solicitudes para el movimiento y transporte de carga.
• Otros locales (domésticos, de servicios públicos, administrativos).

¿Cómo elegir un almacén?

El mercado es muy volátil; las empresas suelen buscar nuevos espacios de almacén para operar de manera eficiente. La selección adecuada del almacenamiento es una tarea económica importante. Al solucionarlo, se debe prever la tecnología de manipulación de carga más óptima, así como determinar el área requerida. El exceso de metros cuadrados de almacenamiento generará costes adicionales, lo cual es irracional.

¿En qué debería centrarse primero al elegir el espacio de almacén para las necesidades de producción? Los parámetros más importantes deben considerarse el área del edificio y su volumen, la altura y área de cada zona, el número, ubicación y equipamiento de las puertas, así como el tamaño del espacio donde pueden maniobrar los vehículos.

Lo principal es decidir el tamaño de la habitación. Esto es importante para aprovechar al máximo las instalaciones. Para evaluar diversas soluciones tecnológicas en almacenamiento se utilizan coeficientes reglamentarios. Los indicadores reales deben esforzarse por cumplir con los estándares establecidos, de lo contrario se reducirá la eficiencia del almacén.

¿Quién debería hacer esto?

Lo mejor es confiar la selección de un almacén a especialistas que tengan experiencia y la formación necesaria. Se trata de profesionales con una especialización bastante limitada y sólo las empresas más grandes pueden permitirse el lujo de tenerlos en plantilla. Al resto se le puede recomendar recurrir a los servicios de empresas especializadas que realicen dichos trabajos de diseño y cálculo.

Los costes de pago de sus servicios serán, en última instancia, un orden de magnitud inferiores a las pérdidas sufridas como resultado de una elección incorrecta del almacén y su distribución.

Clasificación de almacenes en logística.

Para simplificar la tarea, debes decidir con qué criterio elegir una habitación. Los tipos de almacenes y su clasificación difieren en relación con áreas individuales y participantes en el sistema logístico, por finalidad funcional, por pertenencia a una determinada forma de propiedad, por equipo tecnológico o especialización de surtido, por modo de almacenamiento, tipo de edificio de almacén o depósito. , por tipo de enlaces de transporte o en función de la escala global de actividad.

Si el área es de más de cinco mil metros cuadrados, la clasificación existente de almacenes permite que dicho objeto sea considerado una terminal.

Existen almacenes especiales para el almacenamiento de mercancías exportadas e importadas a nuestro país. Tienen normas especiales de almacenamiento, que están reguladas por el Código de Aduanas. Su característica especial es la ausencia de impuestos y derechos sobre las mercancías durante el almacenamiento.

¿Cómo se clasifican los almacenes en la Federación Rusa?

Diversas empresas especializadas en valoración y logística de inmuebles comerciales cuentan con sus propios sistemas de clasificación. Los sistemas de la empresa londinense Knight Frank son reconocidos como los líderes mundiales, también hay que tener en cuenta los productos del grupo RMC (San Petersburgo). La última clasificación de almacenes es el resultado de un desarrollo interno que tiene en cuenta las necesidades de los compradores e inquilinos rusos, así como las características de las distintas regiones de nuestro país.

Esta clasificación incluye 4 categorías. Se designan con letras mayúsculas latinas.

Nivel más alto - almacén clase A

La clase A incluye edificios modernos de un piso construidos con materiales de alta calidad utilizando tecnologías prescritas. Los requisitos para dichos almacenes son los siguientes: el local debe tener una altura de 8 metros o más para la colocación fluida de estanterías de varios niveles, suelos lisos, sin defectos y con revestimiento antifricción.

Es necesario disponer de alarma contra incendios y sistema automatizado de extinción de incendios (tipo pólvora o rociadores), posibilidad de regular la temperatura, portón automático con rampa hidráulica (regulable en altura) y cortina térmica.

También son requisitos esenciales la presencia de locales de oficinas combinados con un almacén, videovigilancia, alarmas de seguridad, aire acondicionado central y una línea de Internet dedicada. Un almacén de clase A debe tener un acceso conveniente (preferiblemente cerca de una carretera central) y un sitio lo suficientemente espacioso para maniobrar trenes de carretera pesados.

Otros tipos de almacenes

La clasificación actual de almacén de Clase B significa un edificio capital de varias plantas con una altura de techo que oscila entre 4,5 y 8 m, suelos de hormigón o asfalto sin revestir, equipado con un sistema de protección contra incendios, una rampa de descarga, una zona protegida y las telecomunicaciones necesarias. . El área de almacén también incluye locales de oficinas, y la temperatura debe mantenerse en el rango de +10 a +18 °C.

Un almacén de clase C es un hangar aislado o una nave industrial tipo capitel con una altura de 3,5 a 18 m y suelos sin revestir (hormigón, asfalto o baldosas). Las puertas de dicho almacén están ubicadas en el nivel cero, es decir, los vehículos ingresan al local. El régimen de temperatura debe mantenerse en invierno entre 8 y 14 grados centígrados.

Los requisitos más indulgentes se aplican a los almacenes de clase D. Para dichos almacenes, se permite utilizar sótanos, instalaciones de defensa civil, así como hangares y edificios industriales sin calefacción. Está claro que el precio de alquiler o compra de un almacén depende principalmente de su clase.

sistema occidental

La clasificación de almacenes desarrollada por la mencionada empresa británica incorpora muchos años de experiencia mundial. Para trabajar en las condiciones de la realidad rusa, se adapta algo peor que el nacional, pero la mayoría de las empresas líderes especializadas en la valoración de bienes raíces comerciales se adhieren a sus principios.

El mercado inmobiliario tipo almacén se está desarrollando rápidamente. Sus participantes deben desarrollar criterios uniformes para evaluar los objetos, tanto los ya construidos como los que se están diseñando. El siguiente sistema puede convertirse en su base.

Según él, el propósito y la clasificación de los almacenes están sujetos al criterio principal: la presencia en las instalaciones de las condiciones para almacenar ciertos productos. Todos los almacenes se dividen en 6 clases. El más alto es A+, el más bajo es D (las clases C+ y D+ no existen). Los requisitos para las clases A y A+ son más estrictos que para otras similares de la clasificación nacional.

¿Cuáles son las diferencias?

La diferencia entre las clases A y A+ se observa en los requisitos de altura del techo (10 y 13 m, respectivamente), distancia entre columnas y ancho de luz, carga del piso, área de construcción, número y sistemas de equipamiento de puertas. Las diferencias también se refieren a puntos como la presencia de un sistema automatizado de contabilidad de productos, una subestación eléctrica, vallas, seguridad y estacionamiento.

Se tiene en cuenta el nivel de mejora del territorio y la presencia de una línea ferroviaria independiente. En general, la mayoría de los locales de almacén, a los que según la clasificación adoptada por la empresa RMC se les asigna la clase A, según los estándares occidentales sólo merecen la clase B o B+.

Cabe recordar que la clasificación de las funciones del almacén según cualquier sistema es bastante condicional. Para determinar el coste real de compra o arrendamiento de un almacén, es necesario tener en cuenta una cantidad mucho mayor de parámetros de producción importantes.

CENTROS COMERCIALES

GOST R 51773-2009 “Servicios comerciales. Clasificación de empresas comerciales".

Un centro comercial es un conjunto de empresas comerciales, de servicios, de restauración y de entretenimiento, seleccionadas de acuerdo con el concepto y que operan en un edificio (o complejo de los mismos) especialmente planificado, gestionado y mantenido profesionalmente como una única unidad funcional.

Inicialmente se identificaron centros comerciales distritales (barriales), distritales (comunitarios) y regionales (regionales). Posteriormente, se agregaron centros de conveniencia, centros súper regionales y varios tipos de centros menos comunes. Cada tipo de centro comercial tiene su propio índice de aparcamiento, determinado por su Concepto y calculado en base al número de plazas de aparcamiento requeridas por cada 100 m de superficie alquilada o total.

En todos los casos, el tipo de centro comercial y su especialización están determinados por la composición de los inquilinos y la escala de influencia (tamaño de la zona comercial). El desarrollo de soluciones arquitectónicas y de planificación, así como la intermediación (arrendamiento de espacios de centros comerciales) se llevan a cabo sobre la base del concepto de centro comercial.

El concepto de centro comercial debe reflejar lo siguiente:

• Grupos objetivo de compradores (Retrato de un comprador)
• tipo de centro comercial
• Composición de inquilinos (anclas, minianclas, acompañantes)

CLASIFICACIÓN DE CENTROS COMERCIALES

Centro comercial Microdistrito (Centro de conveniencia)

El centro comercial del microdistrito vende productos de primera necesidad y ofrece servicios cotidianos (reparación de calzado, lavandería). Consta de un mínimo de tres locales, habitualmente con una superficie bruta alquilable (SBA) de 2.800 m2. m y puede variar de 1500 a 3000 m2. El operador principal (ancla), en la mayoría de los casos, es un minimercado. La zona comercial es un área a 5-10 minutos a pie, el número de compradores es de hasta 10.000 personas. Un ejemplo de este tipo de centros son los antiguos supermercados soviéticos, grandes almacenes y grandes almacenes, que han reducido la superficie de su comercio principal y han alquilado parte del espacio a inquilinos (farmacia, lavandería, alquiler de vídeos, artículos para el hogar, servicios de fotografía, etc.).

Centro vecinal

El centro comercial del distrito ofrece bienes cotidianos (comestibles, medicamentos, artículos para el hogar, etc.) y servicios (lavandería, tintorería, peluquería, reparación de calzado, reparación de metales) para satisfacer las necesidades diarias de los residentes del distrito. El inquilino ancla suele ser un supermercado; el miniancla puede ser una farmacia o una ferretería. Los inquilinos asociados son tiendas de ropa, zapatos y complementos, perfumes, artículos deportivos, etc. La superficie total de alquiler de estos centros comerciales es generalmente de 5.600 m2, en la práctica el área puede variar de 3.000 a 10.000 m2; La principal zona comercial de un centro comercial de distrito incluye entre 3.000 y 40.000 personas que viven a una distancia de entre 5 y 10 minutos en transporte público o privado. Un ejemplo de centro comercial de distrito es "Europa", "GUM-Praga", "Magnit".

Centro Comunitario

El centro comercial Okrug ofrece una amplia gama de bienes y servicios, con una gran selección de productos “blandos” (ropa para hombres, mujeres, niños y ropa deportiva) y productos “duros” (hardware, herramientas eléctricas, electrodomésticos). Esta categoría de centros comerciales se caracteriza por una variedad más amplia y una gama de precios más amplia que en un centro comercial regional. Muchos centros se construyen alrededor de grandes almacenes junior, grandes almacenes de descuento, farmacias y tiendas de variedades como inquilinos ancla, además de los supermercados. Aunque un centro comercial del condado no tiene una tienda departamental completa, puede tener tiendas especializadas sólidas. El tamaño típico de la superficie de alquiler es de 14.000 m2 y puede ocupar entre 9.500 y 47.000 m2. m La principal zona comercial del centro comercial del distrito se encuentra a 10-20 minutos de acceso al transporte y los compradores del centro son de 40.000 a 150.000 personas. Un ejemplo típico de centro comercial de distrito es Global City, Golden Babylon.

Súper centro comunitario

Centros que corresponden al perfil general del centro distrital, pero que cuentan con una superficie superior a 23.000 metros cuadrados. m, se clasifican como superdistrito. En casos excepcionales, la superficie alcanza los 90.000 m2. Como resultado, los centros comerciales de distrito son la categoría de centros comerciales más difícil de evaluar en términos de tamaño y área de servicio.

Hay una especie de centro comercial de superdistrito: Centro de poder. Contiene al menos 4 anclajes de categorías específicas con un área de más de 1900 m2. m. Tales anclas son bienes “duros”: electrodomésticos y electrónicos, artículos deportivos, artículos de oficina, artículos para el hogar, medicamentos, productos de salud y belleza, juguetes, computadoras personales y sus elementos. Un centro de poder combina "destructores de categorías" con objetivos específicos (una gama completa de productos en una categoría a precios bajos), un club mayorista y una tienda departamental de descuento. Las anclas en estos centros de poder ocupan el 85% del área total alquilada.

centro regional

Los centros regionales ofrecen a los clientes una amplia selección de productos, ropa, muebles, artículos para el hogar (amplia y amplia gama), diversos tipos de servicios, así como lugares de recreación y entretenimiento. Se construyen alrededor de 1 o 2 grandes almacenes de línea completa, normalmente con una superficie mínima de 5.000 metros cuadrados. m La superficie total de alquiler típica para esta categoría es de 45.000 m2. m, en la práctica varía de 23.000 m2 a 85.000 m2. Los centros regionales ofrecen servicios típicos de un distrito comercial, pero no tan diversos como los de un centro comercial suprarregional. La zona comercial de un centro comercial regional se encuentra a 30-40 minutos de accesibilidad al transporte, el número de visitantes al centro es de 150.000 personas o más. Un ejemplo típico de centro comercial regional es Ramstore City.

Centro súper regional

Ofrece una amplia selección de bienes, ropa, muebles, artículos para el hogar, así como servicios de recreación y entretenimiento. Se construyen alrededor de 3 o más grandes almacenes con una superficie de al menos 7.000 metros cuadrados. m cada uno. Un centro de este tipo suele tener una superficie total de alquiler de 93.000 metros cuadrados. En la práctica, la superficie varía entre 50.000 y puede superar los 150.000 m2. m. El área comercial de un centro comercial superrregional puede alcanzar 1,5 horas de accesibilidad de transporte, el número de visitantes del centro es de 300.000 o más personas. Un ejemplo típico de centro comercial superrregional es MEGA.

Centros de especialidad

Existen muchas variantes de las categorías principales nombradas, que se pueden combinar con la palabra especializada, es decir, son subtipos de otros tipos de centros comerciales más o menos tradicionales. Los centros comerciales especializados en un sentido amplio son aquellos centros comerciales que difieren mucho o no cumplen con los requisitos especificados en las categorías anteriores. Por ejemplo, un centro comercial de distrito que tiene un grupo de tiendas de comestibles especializadas (una tienda de comestibles, una carnicería, una sección de frutas y verduras, un departamento de vinos) como sustituto de un supermercado, puede denominarse centro de distrito especializado. Un centro a escala de distrito, cuyo ancla sea un gran gimnasio con tiendas como artículos deportivos, productos para un estilo de vida saludable, turismo y recreación, debería tener un estatus especializado.

Los centros comerciales especializados suelen dividirse por temas:

• Entretenimiento
• Comercio y Entretenimiento (Comercio-Entretenimiento)
• Descuentos (sobre precio)
• Mejoras para el hogar
• Centro de striptease
• Histórico
• Mega centro comercial
• Estilo de vida

También hay varios tipos:

• Centro de festivales- el ancla es un conjunto de empresas de entretenimiento y restauración, las empresas comerciales (tiendas de souvenirs y perfumes, ropa, calzado y complementos, joyería) actúan como acompañantes. Están ubicados, por regla general, en lugares culturales e históricos de la ciudad, en la plaza central. Un ejemplo de este tipo de centro es Okhotny Ryad.
• Centro comercial y comunitario- El ancla en dicho centro puede ser clubes infantiles y de fitness, complejos deportivos y de entretenimiento, un hotel y grandes almacenes. Pueden incluir objetos de orientación social. Los inquilinos asociados incluyen tiendas de souvenirs, perfumes, ropa, calzado y complementos. Un ejemplo de este tipo de centro es el Centro de Comercio Internacional en Krasnaya Presnya.
• Centro de moda- El ancla de este centro es una colección de tiendas de ropa y calzado. Los inquilinos que lo acompañan son accesorios, perfumes y cosméticos, y tiendas de regalos. Los centros comerciales de moda suelen estar ubicados en el centro de la ciudad y, a menudo, ocupan el primer piso (del 1.º al 3.º) de los centros comerciales y de oficinas. Los centros de moda típicos son Petrovsky Passage y Actor Gallery.
• Centro de descuentos- en estos centros el comercio lo realizan empresas fabricantes de prendas de vestir y calzado, electrodomésticos y electrónica, materiales de construcción y acabados. Las empresas de servicios pueden actuar como operadores acompañantes. Pueden ubicarse en zonas residenciales y remotas de la ciudad.
• Centro de poder- incluye 4 o más operadores minoristas especializados que representan una amplia y profunda gama de productos de cualquier categoría. También puede incluir grandes almacenes de descuento, un centro de comercio por catálogo, etc. Los centros de energía están ubicados, en la mayoría de los casos, en zonas residenciales y en las afueras de la ciudad, cerca de las autopistas. Un ejemplo de un centro de este tipo sería Waymart.

Esta clasificación de centros comerciales fue desarrollada por el Urban Land Institute (ULI), traducida y adaptada para su uso en las condiciones modernas de desarrollo de formatos minoristas en Rusia por un grupo de expertos dirigido por Elena Florinskaya.

Zonas comerciales

El área comercial (área comercial, área de captación) es el área geográfica en la que vive o trabaja la gran mayoría (alrededor del 95%) de los compradores de centros comerciales.

Los límites de la zona comercial del centro comercial están determinados por factores como:

• tipo de centro comercial;
• accesibilidad peatonal y de transporte;
• obstáculos físicos naturales o artificiales;
• presencia de objetos competitivos;
• densidad de población, etc.

Normalmente hay tres zonas de influencia concéntricas:

• La principal zona comercial es el segmento geográfico donde vive entre el 70% y el 80% del número total de compradores habituales o el llamado grupo "central". El tiempo de caminabilidad es importante para las ciudades.
• La zona comercial secundaria ocupa un área grande: representa entre el 15 y el 20% de los compradores. La extensión de esta zona está influenciada por la presencia de instalaciones similares en el área. Una buena accesibilidad al transporte puede aumentar significativamente esta superficie.
• El área comercial terciaria (periférica) es el área máxima desde la cual los clientes son atraídos al centro comercial. Su número puede ser del 5 al 10%. Aunque los compradores potenciales tienen que recorrer largas distancias, pueden sentirse atraídos por una buena accesibilidad al transporte, ciertos grupos de bienes o servicios que no están disponibles en otros centros, o la ubicación de la propiedad en el camino hacia y desde el trabajo. El número de compradores procedentes de esta zona suele incluir compradores de tránsito y ocasionales que no viven dentro de los límites geográficos de la zona terciaria. Una proporción pequeña, y a veces significativa, de los clientes de un centro comercial pueden ser turistas.

Los límites de las zonas comerciales no son absolutos y pueden cambiar con el tiempo o a medida que aumenta la competencia. Los límites reales del área comercial del objeto se pueden determinar no antes de 6 meses después de la puesta en funcionamiento del objeto.

Ancla

Anchor es un gran operador minorista, generalmente de cadena, con una marca reconocida, ubicado en el territorio de un centro comercial como inquilino o propietario del espacio ocupado y que atrae los principales flujos de clientes al centro comercial. Como ancla también pueden actuar empresas de diferente perfil o una combinación de ellas (empresas de restauración - patio de comidas, empresas de servicios - cine, etc.). Además, la función de anclaje puede realizarse mediante la imagen de un lugar, objetos no comerciales: monumentos arquitectónicos, etc.

Clasificación de locales comerciales y de almacén.

Hace apenas un año, los expertos inmobiliarios rusos esperaban y creían que el mercado interno daría un paso más hacia los negocios civilizados mediante la adopción de un sistema unificado de clasificación para los locales comerciales y un sistema similar para los almacenes. Más de una agencia inmobiliaria y más de una empresa consultora han hecho sus propios intentos, hasta cierto punto exitosos, de racionalizar la situación en el mercado inmobiliario minorista, pero no han llegado a un acuerdo.

En el número anterior de nuestra revista presentamos los parámetros en función de cuya presencia o ausencia se asigna una clase a los locales de oficinas. Una situación similar se está desarrollando en el mercado inmobiliario de comercios y almacenes.

LOCAL COMERCIAL

El quiosco es el tipo de espacio comercial más barato

A la hora de clasificar los locales comerciales se deben tener en cuenta los siguientes parámetros:

Escala del objeto (regional, distrital, distrital);

Especialización de productos (mixta; universal: todo tipo de productos alimenticios o no alimenticios); combinados (representan un grupo de bienes unidos por una demanda común); especializado; altamente especializado;

Consumidor principal;

Infraestructura y servicio (disponibilidad de casas de cambio, cajeros automáticos, cafeterías, sala de juegos para niños, etc.);

Ubicación;

Arquitectura y decoración, soluciones de planificación;

Estacionamiento;

Gestión de edificios, seguridad.

Además, el precio unitario (por 1 m2) y las tarifas de alquiler son directamente proporcionales al tamaño y variedad de productos que se presentarán en el espacio comercial. La antigüedad del edificio y la calidad de los acabados juegan un papel importante.

Según los parámetros enumerados, se pueden distinguir las siguientes clases de locales comerciales:

I - centros comerciales, complejos comerciales y de entretenimiento, centros comerciales, megacentros comerciales, hipercentros comerciales;

V - grandes almacenes, pulperías, farmacias, grandes almacenes, etc.;

VI - pabellones y quioscos;

VIII - boutique;

Las clases IX y X combinan locales no residenciales de uso gratuito, como primeros pisos y sótanos de edificios residenciales. Se diferencian en la calidad de las reparaciones.

Como ves, estos parámetros por los que se realiza la clasificación están claramente definidos. Pero las organizaciones inmobiliarias y de consultoría aún no han llegado a una decisión común sobre exactamente qué parámetros deberían ser inherentes a una clase en particular.

Actualmente, es casi imposible buscar locales indicando únicamente la clase que le interesa. Según Elina Zanina, subdirectora del Departamento de Bienes Raíces Comerciales y Desarrollo de la empresa Miel-Real Estate, “es necesario contactar a especialistas para obtener información inicial sobre bienes raíces para determinar qué tan realista es la aplicación, en el plazo de ejecución y el círculo de especialistas que trabajan en esta dirección, los posibles costes y la decisión siempre queda en manos del empresario. Si descartamos la ubicación como condición fundamental y técnica como uno de los requisitos, entonces es el caso. almacenar los flujos de clientes, el control medio y todo lo relacionado con él, se analiza inicialmente el entorno competitivo."

ALMACENES

Con los almacenes todo es mucho más sencillo. Aquí tampoco existe una clasificación única y universalmente reconocida, pero la más popular entre los especialistas y la más adecuada a la realidad rusa actual puede llamarse con confianza la clasificación propuesta en 2004 por la agencia Swiss Realty Group.

La empresa ha identificado siete clases. Los locales modernos, construidos teniendo en cuenta las futuras actividades del almacén, los clasificó como de primera clase ("A"). Su ubicación, decoración y equipamiento están diseñados para cumplir con principios de la logística de almacén moderna como la proximidad a las principales arterias de transporte, la capacidad de adaptarse a cualquier tipo de mercancía, la alta velocidad de rotación de la carga y las garantías de seguridad.

Las siguientes clases se asignan a los locales de almacén teniendo en cuenta la ausencia de determinados parámetros inherentes a la clase "A". La segunda clase ("A-menos") incluye locales completamente reconstruidos, construidos hace 20 o 30 años. Sus características son similares a las de las áreas clase “A”; la única diferencia es la ubicación: suelen estar ubicadas dentro de la ciudad, en zonas industriales.

Clase "B-plus": se trata de locales construidos en los años 90, que por diversas razones (número insuficiente de puertas, vías de acceso incómodas, etc.) no cumplen con dos o tres parámetros clave necesarios para las áreas de clase "A". Hay bastantes de ellos en el mercado, lo que se debe al caótico crecimiento de la actividad inversora en el campo de la construcción de almacenes.

Cuarta clase (“B”): almacenes construidos en los años 70 y 80 de acuerdo con los cánones de logística propios de una economía planificada. A menudo requieren algunas inversiones de capital y cambios para optimizar las operaciones del almacén: cambio de suelo, instalación de sistemas de seguridad modernos, etc.

La clase "C" incluye antiguas instalaciones industriales, depósitos de taxis y depósitos de automóviles que inicialmente no fueron adaptados para el procesamiento de almacenes. Dichos locales requieren importantes cambios constructivos y técnicos (cortar puertas adicionales, crear rampas, rampas, reemplazar acristalamientos y vidrieras con paredes principales, mejorar revestimientos de pisos, sistemas de calefacción y extinción de incendios).

Sexta clase ("C-menos"): son locales antiguos (años 30 - 60) y en ruinas del período soviético (la mayoría de los almacenes de verduras y almacenes mayoristas de alimentos). Por lo general, no cumplen con los requisitos modernos en materia de normas de seguridad contra incendios y capacidades de manipulación de carga, y requieren importantes inversiones en revisión y modernización.

Clase "D": aquellos locales inadecuados para las necesidades de almacén, que desde el punto de vista financiero serían más rentables demoler y construir almacenes de clase superior en su territorio.

PRECIO

La clase a la que pertenece un almacén o local comercial es uno de los principales indicadores que incide en el coste por metro cuadrado y en el precio del alquiler. La elección (comprar o alquilar) se realiza teniendo en cuenta la clase y en función de los objetivos y características específicas del negocio.

Según Elina Zanina, “si consideramos los centros comerciales, en la mayoría de los casos es más rentable alquilar un local, especialmente si se trata de una boutique. Si se trata de una gran empresa de logística, lo mejor es comenzar con la adquisición o la construcción. de su propio complejo logístico, equipando la instalación para el proceso tecnológico requerido”.

AYUDA PROFESIONAL

Requisitos básicos para locales de almacén clase "A":

Ubicación en las principales rutas de transporte. Acceso directo al territorio del almacén directamente desde la autopista o por convenientes carreteras satélite.

Un edificio de un piso/un solo volumen con techos altos, que permite la instalación de cualquier equipo de estanterías (transportadores, etc.), incluidos sistemas de estanterías de varios pisos (entrepisos).

Pisos planos de concreto con revestimiento antipolvo, que garantizan alta velocidad y movimiento seguro de los equipos de carga.

Elevada carga de diseño en la superficie del suelo, posibilitando el uso de equipos de carga pesados ​​(apiladores altos), aprovechando al máximo la altura de las estanterías.

Una rara cuadrícula de columnas que permite variar la ubicación de las filas de estanterías y optimizar la organización del movimiento de los mecanismos y los trabajadores del almacén.

Una o más puertas de carga y descarga por cada 1000 m2. m de almacén y una zona independiente de carga, descarga y preparación de pedidos, asegurando la más rápida descarga y carga del transporte de mercancías.

Sistema de alarma contra incendios y sistema automático de extinción de incendios (o posibilidad de instalarlo).

Calefacción.

Sistemas autónomos de suministro de calor y agua.

Puertas de carga y descarga equipadas con rampas hidráulicas y abrigos de muelle (o que permitan su instalación).

El territorio adyacente (dependencias, vías internas, estacionamientos, áreas de giro y paisajismo), que constituya al menos el 40% del área del complejo de almacenes.

Aspecto atractivo (acabados con sistemas de fachada modernos, acristalamientos modernos).

Locales comerciales:

Para clasificar los locales comerciales se utilizan los siguientes parámetros:

· escala del objeto (regional, distrito, distrito);

· especialización de productos: mixto (todo tipo de bienes); universal (todo tipo de productos alimenticios o no alimenticios); combinados (representan un grupo de bienes unidos por una demanda común); especializado; altamente especializado;

· principales grupos destinatarios de consumidores;

· infraestructura y servicio (disponibilidad de cajeros automáticos, cafeterías, sala de juegos para niños, etc.);

· ubicación;

· acabado exterior e interior, soluciones de planificación;

· edad del edificio;

· estacionamiento;

· gestión de edificios, seguridad.

También es necesario tener en cuenta lo siguiente: el precio unitario (por 1 m2) y las tarifas de alquiler son directamente proporcionales al tamaño y variedad de productos que se presentarán en un espacio comercial determinado.

Los parámetros dados son la base para identificar la clase de espacio comercial. Se distinguen las siguientes 10 clases:

I - complejos comerciales y de entretenimiento, centros comerciales, centros comerciales, megacentros comerciales, hipercentros comerciales;

II - centros comerciales, centros comerciales, hipermercados;

III - supermercados y grandes almacenes;

IV - salas de exposición, centros de muebles, centros tecnológicos, etc.;

V - grandes almacenes, tiendas de alimentación, grandes almacenes, etc.;

VI - pabellones y quioscos;

VII - pabellones, quioscos, vidrierías;

VIII - boutiques;

Las clases IX y X combinan locales no residenciales de uso gratuito, es decir, primeros pisos y sótanos de edificios residenciales. Las boutiques, a pesar de su clase, siguen destacando en la clasificación del espacio comercial.

Obviamente, esta clasificación es bastante comprensible y conveniente, pero como se mencionó anteriormente, no es universal. Por lo tanto, hoy en día es casi imposible buscar locales que indiquen únicamente la clase que le interesa.

A menudo, los departamentos de desarrollo de los grandes minoristas y cadenas minoristas tienen sus propios cuestionarios especiales para locales con parámetros que les interesan, según los cuales el departamento de desarrollo continúa trabajando en el objeto o lo abandona.

Así, para tener una idea real del objeto y obtener información inicial sobre el mismo, es mejor contactar con especialistas que le facilitarán las características técnicas del objeto, flujos de clientes, entorno competitivo, etc.

Almacenes:

La clasificación más cómoda del sector inmobiliario de almacenes fue propuesta en 2004 por la agencia Swiss Realty Group. La clasificación propuesta refleja claramente la situación del mercado inmobiliario de almacenes ruso y está definida por siete clases: “A”, “B”, “C”, “D” - las principales y “A-”, “B+” ”, “C-” - intermedio.

Clase A". Se trata de complejos de almacenes modernos (logoparques), construidos teniendo en cuenta las actividades futuras del almacén. Los almacenes clase “A” cuentan con un territorio suficiente para el almacenamiento y maniobra de camiones pesados ​​y están ubicados sobre vías principales de buen acceso. Dichos almacenes están equipados con el equipamiento necesario para adaptarse a cualquier tipo de mercancía y garantizar una alta velocidad de rotación de la carga y garantía de seguridad. El complejo edificio en sí fue construido utilizando tecnologías modernas y materiales de alta calidad.

Las clases por debajo de la clase "A" se caracterizan por la ausencia de un cierto número de ciertos parámetros inherentes a la clase más alta, a saber:

· Localización geográfica. Es necesario tener rutas de transporte cercanas, así como un acceso conveniente al territorio del almacén.

· Edificio de una sola planta y un volumen con techos altos, que permite la instalación de cualquier equipamiento de almacén, incluidos sistemas de estanterías multinivel.

· Pisos planos de concreto con moderno revestimiento antipolvo, que garantizan alta velocidad y movimiento seguro de los equipos de carga.

· Alta carga de diseño en la superficie del piso, permitiendo el uso de equipos de carga pesados ​​(apiladores de gran altura) y permitiendo el máximo aprovechamiento de la altura del techo para la colocación de racks.

· Diseño del layout del almacén, que permita la óptima ubicación de las estanterías y la planificación de la organización del personal de trabajo y el movimiento de los equipos de carga.

· Una o más puertas de carga y descarga por cada 1000 m2. m de almacén y una zona especial de carga, descarga y preparación de pedidos, asegurando la más rápida descarga y carga del transporte de mercancías.

· Sistema de alarma contra incendios y sistema automático de extinción de incendios (o posibilidad de instalarlo).

· Calefacción. Sistemas autónomos de suministro de calor y agua.

· Puertas de carga y descarga equipadas con rampas hidráulicas y abrigos de muelle (o que permitan su instalación).

· Territorio adyacente (dependencias, vías internas, estacionamientos, áreas de giro y paisajismo), que represente al menos el 40% del área del complejo de almacenes.

· Atractivo diseño exterior del complejo (acabados con sistemas de fachada modernos, acristalamientos modernos).

Clase B"- Se trata de almacenes construidos en los años 70 y 80, caracterizados por la estructura logística y las condiciones propias de una economía planificada. En la fase inicial de funcionamiento, suelen requerir algunas inversiones de capital y cambios para optimizar las actividades del almacén: cambio de suelo, instalación de modernos sistemas de seguridad, etc.

Clase C"– Se trata de locales que inicialmente no estaban adaptados para actividades de almacén, por ejemplo, antiguas zonas de producción, estaciones de autobuses y taxis. Dichos locales requieren una revisión importante, incluido un reequipamiento técnico parcial o completo: cortar puertas adicionales, crear rampas y rampas, mejorar el revestimiento del piso, el sistema de calefacción, los sistemas de seguridad y extinción de incendios.

Clase " D"- Se trata de locales ocupados para necesidades de almacenamiento, pero que son fundamentalmente inadecuados para ello. El valor de tales locales es solo el territorio en el que se encuentran, por lo tanto, desde un punto de vista financiero, es más rentable demoler dichos objetos y construir modernos complejos de almacenes en su lugar.

clases intermedias “A-”, “B+”, “C-” se caracterizan por la ausencia de dos o tres parámetros clave necesarios para las áreas de la clase principal correspondiente.

^ 1. Clasificación de edificios y estructuras comerciales y requisitos para ellos.

Las principales características por las que se clasifican los edificios y estructuras comerciales son:

Capital de la estructura;

Características de la solución de planificación del espacio;

Material de las paredes exteriores.

Por capital Todos los edificios y estructuras comerciales se dividen en dos tipos: capital (destinado a albergar tiendas) y livianos (para establecer pequeñas empresas de comercio minorista, incluidas las que se utilizan como sucursales de grandes tiendas).

Dependiendo de las características de la solución de planificación del espacio. Los edificios comerciales pueden ser independientes, empotrados, empotrados, adjuntos y formar centros comerciales. Al mismo tiempo, los edificios pueden ser de una o varias plantas, con o sin sótano y plantas subterráneas.

Las tiendas ubicadas en edificios de un piso sin pisos subterráneos son más preferibles: no requieren escaleras ni ascensores para mover mercancías y son más convenientes para los clientes. Sin embargo, esta ubicación de tiendas, especialmente las grandes, no siempre es posible, especialmente en áreas densamente construidas. Por tanto, en los entornos urbanos predomina la construcción de tiendas de varias plantas. La presencia de plantas subterráneas y bajas permite ubicar en ellas locales técnicos y, en ocasiones, pisos comerciales (por ejemplo, en el piso subterráneo de unos grandes almacenes se puede ubicar un departamento para la venta de productos alimenticios).

Según el material de las paredes exteriores. Los edificios comerciales se dividen en piedra, ladrillo, bloque de hormigón, hormigón armado y madera.

En la construcción de almacenes, hoy en día se utilizan con mayor frecuencia estructuras prefabricadas de paneles de marco de hormigón armado con paredes exteriores de carga hechas de materiales de construcción locales.

También está cada vez más extendida la construcción de pabellones, que son estructuras prefabricadas con doble acristalamiento de cristal transparente, tintado o espejado. Se ensamblan a partir de elementos estructurales de acero perfilado o aluminio y otros materiales modernos de alta tecnología. Los pabellones pueden ser de uno o dos pisos y su configuración puede ser rectangular, circular o multifacética. La decoración de su exterior e interior también es variada.

Los edificios y estructuras comerciales deben cumplir con los requisitos tecnológicos, arquitectónicos, constructivos, económicos y sanitarios.

Los requisitos tecnológicos requieren una estructura del edificio que garantice una organización racional del proceso comercial y tecnológico, proporcionando la posibilidad de una mecanización integral de las operaciones de carga y descarga y el uso de métodos progresivos de venta de mercancías.

Los requisitos arquitectónicos y de construcción prevén la resistencia de la estructura del edificio, el uso de elementos prefabricados en fábrica durante la construcción, la correspondencia de la arquitectura del edificio con la composición de los edificios existentes, la presencia de caminos de acceso convenientes a la tienda y aceras para peatones.

Los requisitos sanitarios y técnicos determinan el diseño de los sistemas de suministro de calor, calefacción, ventilación, suministro de agua, alcantarillado e iluminación. El cumplimiento de estos requisitos permite crear las condiciones para la implementación de operaciones comerciales y de procesos tecnológicos en la tienda, tiene un efecto positivo en el trabajo del personal y ayuda a mejorar la calidad del servicio al cliente.

^ 2. Composición y relación del local de la tienda.

Los locales incluidos en la tienda se dividen en los siguientes grupos principales:

1) comercio;

2) para la aceptación, almacenamiento y preparación de mercancías para la venta;

3) auxiliar;

4) administrativo y doméstico;

5) técnico.

Locales comerciales son productos básicos en la tienda. La organización del proceso comercial y tecnológico en la tienda y los indicadores económicos de sus actividades dependen en gran medida del tamaño, proporciones y distribución de los locales de este grupo. Tales premisas incluyen:

Pisos comerciales de tiendas;

Departamento de pedidos;

Salón de cafetería;

Locales o áreas de atención adicional al cliente (lugares de descanso de los clientes, salas de corte de telas, modificaciones menores de prendas, etc.).

La composición y el tamaño de las áreas de los locales no comerciales se determinan de acuerdo con los códigos y reglamentos de construcción, dependiendo del tamaño de la tienda (área comercial) y su especialización (tipo).

Locales para recibir, almacenar y preparar mercancías para la venta. También son de gran importancia para garantizar un proceso comercial y tecnológico fluido en la tienda. Este grupo incluye las siguientes premisas:

Descarga;

Aceptación;

Depósitos (incluidas cámaras frigoríficas);

Preparar productos para la venta;

Depósitos, departamentos de embalaje, preparación de pedidos;

Locales auxiliares de la cafetería.

Cuartos de servicio realizar una función auxiliar en la tienda, pero al mismo tiempo crear las condiciones óptimas para su trabajo. Éstas incluyen:

Locales para almacenar contenedores y contenedores de fondos de cambio, materiales de embalaje, equipos, ropa de trabajo, equipos de limpieza y detergentes;

Locales para recepción de envases de vidrio del público;

Lavado;

Cámaras de basura y cámaras refrigeradas para residuos de alimentos;

Talleres para reparaciones menores de equipos e inventario;

Expediciones para entrega a domicilio de mercancías, etc.

al grupo locales administrativos y de servicios incluye:

Locales de aparatos de control;

Sala de personal;

Establecimientos de restauración para el personal (cantina, buffet);

Locales para comer;

Caja principal;

Vestidores;

Duchas, etc

Compuesto premisas técnicas Depende de la región climática en la que se ubica la tienda, así como del nivel de mecanización, tamaño y perfil de producto de la tienda. Las premisas técnicas incluyen:

Salas de máquinas de cámaras frigoríficas y ascensores;

Cámaras de ventilación;

Panel electrico;

Sala de calderas;

Unidad térmica;

Cámara de aire acondicionado;

Centro de radio;

Conmutadores telefónicos, etc.

La disposición relativa de los principales grupos de locales de tiendas debe ser tal que se proporcione una conexión tecnológica entre ellos, facilitando el movimiento de mercancías por las rutas más cortas y eliminando las intersecciones entre el flujo de mercancías y los clientes.

Además, se debe proporcionar un diseño de tienda que permita aumentar el área de espacio comercial a expensas del espacio no comercial. Por ejemplo, cuando una tienda de autoservicio pasa a utilizar principalmente equipos de contenedores, el área del piso de ventas se puede aumentar debido a las instalaciones para almacenar mercancías.

Por tanto, a la hora de planificar las instalaciones de una tienda, se deben observar los siguientes requisitos básicos:

Las áreas de descarga (plataformas o locales) deben ser adyacentes al local de recepción de mercancías;

Los locales de recepción deben ubicarse de tal manera que se garanticen las conexiones más cortas entre ellos y los locales de almacenamiento de mercancías, así como los pisos de venta si las mercancías se reciben en equipos contenedores;

Los locales para almacenar mercancías no deben ser transitables; están ubicados muy cerca de los locales para preparar los productos para la venta;

Los locales para almacenar mercancías y prepararlas para la venta deben estar conectados directamente con los departamentos correspondientes de las salas de comercio y ubicados en el mismo nivel;

“los locales de servicio y domésticos están ubicados de tal manera que se garantice la conexión necesaria entre este grupo de locales y otros locales no comerciales y minoristas;

La ubicación relativa de los locales de servicio y domésticos está determinada por sus funciones (por ejemplo, se debe garantizar una conexión entre los locales para descansar y comer);

Los locales incluidos en el mismo grupo funcional deben, si es posible, combinarse (por ejemplo: los locales pequeños para almacenar mercancías deben combinarse en uno; en las tiendas pequeñas, asignar un área en las instalaciones para almacenar mercancías para prepararlas para la venta).

^ 3. Disposición y distribución del área de ventas de la tienda.

Un área de ventas es parte de un espacio comercial donde se venden productos. Es la sala principal de la tienda. Aquí, los compradores seleccionan los bienes puestos a la venta, los pagan y reciben servicios adicionales.

La estructura y distribución del área de ventas deberá corresponder a sus funciones y desarrollarse teniendo en cuenta los siguientes requisitos:

Asegurar la organización racional del proceso comercial, el movimiento de los flujos de consumidores y productos básicos;

Crear condiciones para la mecanización de procesos de atención al cliente que requieren mucha mano de obra;

Ubicación conveniente de entradas, salidas, secciones (departamentos) y equipos minoristas para los clientes;

Uso efectivo del área de ventas al colocar equipos minoristas;

Asegurar la colocación racional y la máxima visibilidad de los productos distribuidos;

Crear condiciones para la rentabilidad y facilidad de los servicios sanitarios y de mantenimiento.

Los más comunes son los pisos comerciales rectangulares con relaciones de aspecto de 1:1 a 1:3. Esta configuración del piso de ventas proporciona condiciones óptimas para organizar la venta de bienes utilizando métodos modernos como el autoservicio y la venta de bienes por muestra. Esto no solo contribuye al cumplimiento de los requisitos de la organización racional de las operaciones comerciales y tecnológicas realizadas en la tienda, sino que también brinda a los clientes la oportunidad de comprender bien la ubicación de los grupos de productos y realizar compras en el menor tiempo posible. creando las condiciones para una estancia confortable de los clientes en la tienda.

Los pisos de venta de las tiendas ubicadas en edificios separados tienen proporciones cercanas al cuadrado (1:1; 1:1,5), lo que hace que su funcionamiento sea aún más eficiente en términos de los requisitos enumerados anteriormente. Por el contrario, la forma demasiado alargada de las salas comerciales (1:10 o más) de las tiendas integradas complica su distribución y requiere dividir la sala en departamentos, lo que no siempre es conveniente para los clientes.

Para organizar el proceso tecnológico en una tienda, la distancia entre las columnas (soportes) en el área de ventas es de gran importancia, es decir, la cuadrícula de columnas. Cuanto mayor sea la distancia entre las columnas, más eficientemente se utilizará el área del piso de ventas y más oportunidades habrá para colocar equipos minoristas.

El tamaño de la rejilla de columnas depende del área del piso comercial y de las características de diseño del edificio. La rejilla de columnas más económica es de 6x9, 6x12 m, pero se puede aumentar a 18, 24 mo más.

Al planificar un piso de ventas, la correcta organización de los flujos de clientes juega un papel importante, que depende de la ubicación de las entradas y salidas, la disposición de los equipos minoristas y la ubicación de la caja registradora.

Colocar la entrada y salida de la tienda en el centro del área de ventas se utiliza en tiendas donde la mercancía se vende a través de un mostrador de servicio. Esto permite que los clientes estén dispersos por toda el área del salón.

En las tiendas de autoservicio, la entrada y la salida están combinadas y, por regla general, están situadas en la esquina derecha de la fachada del edificio, de modo que el flujo de clientes se dirige en sentido contrario a las agujas del reloj.

En una tienda con departamento de pedidos o cafetería, se crean vestíbulos o pasillos ampliados desde donde los clientes pueden acceder a todas las áreas comerciales de la tienda.

Toda el área del piso de negociación se puede dividir en:

Área de instalación;

Área de pasillos para clientes y movimiento de mercancías;

Área de lugares de trabajo del personal de servicio;

Zona de la caja registradora.

Área de instalación Incluye el área ocupada por equipos minoristas para exhibir mercancías y productos grandes (refrigeradores, lavadoras, etc.) colocados en el área de ventas, así como el área ocupada por equipos para realizar pagos en efectivo y atender a los clientes. En las tiendas de autoservicio, aproximadamente el 30% del área total de ventas suele destinarse al área de instalación.

La eficiencia del uso del área de ventas se juzga por el coeficiente del área de instalación, que se calcula mediante la fórmula

Dónde k y - coeficiente del área de instalación; S y - área de instalación de la tienda, m2; Stz - área del piso de negociación, m2.

Si el valor del coeficiente del área de instalación es bajo (menos de 0,25), esto indica un uso irracional del espacio comercial debido a la pequeña cantidad de equipo. Si el valor del coeficiente es demasiado alto (más de 0,35), esto puede generar inconvenientes para los compradores, ya que el ancho insuficiente de los pasillos entre los equipos impedirá en este caso su libre circulación.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que este indicador puede variar según el tamaño de la tienda (cuanto mayor es el espacio comercial, menor es la proporción del área de instalación, por regla general) y su especialización.

Junto con el uso racional del espacio comercial para instalar equipos en una tienda, es necesario utilizarlo de la manera más eficiente posible para exhibir productos. Esto se logra mediante el uso de equipos con una gran área de exposición.

Área de exhibición se calcula como la suma de las áreas de todos los planos horizontales, verticales e inclinados utilizados para exhibir productos en equipos minoristas en el área de ventas. El área expositiva también incluye el área ocupada por las bases de mercancías de gran tamaño.

El grado de utilización del área de ventas para exhibición de productos se caracteriza por el coeficiente del área de exhibición. Se calcula mediante la siguiente fórmula:

Dónde A oh- coeficiente de superficie de exposición del piso de negociación;

S oh- superficie de exposición de la tienda, m2; Stz - área de ventas, m2.

Este indicador depende de los tipos y tipos de equipos utilizados para exhibir mercancías, así como de sus dimensiones y la cantidad de elementos que aumentan el área de exhibición (estanterías, cestas, etc.). Se considera que la relación óptima entre la superficie de exposición y la superficie de venta en una tienda de autoservicio es aproximadamente 0,7.

Aumentar el coeficiente de espacio de exposición mediante el uso de toboganes en isla o estantes de gran altura puede provocar un deterioro en la visibilidad de los productos, causar inconvenientes durante su exhibición y también dificultar a los clientes la selección de productos.

El coeficiente de superficie expositiva depende de la especialización de la tienda: será menor en tiendas que utilicen mostradores frigoríficos y otros equipos de refrigeración similares, en tiendas que vendan productos de gran tamaño, etc.

Para la libre circulación de mercancías y clientes, parte del piso de ventas de una tienda de autoservicio se destina a pasajes . Sin embargo, puede cambiar en cada tienda concreta, teniendo en cuenta los medios de mecanización utilizados y la intensidad del flujo de clientes. Por lo tanto, donde se prevé el movimiento de mercancías mediante vehículos elevadores y de transporte, deberían existir pasillos más anchos. Para la libre circulación de clientes, es obligatorio disponer de pasillos principales (más anchos de lo habitual) situados a lo largo de las paredes y que conecten todas las zonas del piso de ventas.

En establecimientos donde el comercio se realiza a través de mostrador de atención destaca Área de organización de lugares de trabajo para el personal de servicio. Su tamaño es igual al producto de la longitud del frente del mostrador por la profundidad del lugar de trabajo. La profundidad del lugar de trabajo del vendedor incluye el ancho del mostrador y el equipo comercial para exhibir y colocar el stock de mercancías, así como el ancho del paso entre ellos, que debe ser de al menos 0,9 m.

Una parte especialmente equipada del área del piso de ventas, destinada a liquidaciones con clientes de bienes en las áreas de autoservicio de las tiendas, dentro de las cuales se encuentra más de una caja registradora, se denomina unidad de caja registradora. zona de caja registradora Incluye el área ocupada por las cajas registradoras, pasillos entre ellas, mesas para empaquetar mercancías, así como un área para almacenar cestas y carritos para la selección de mercancías por parte de los clientes. En las tiendas de autoservicio esta superficie no deberá exceder el 15% del área de ventas. Al mismo tiempo, el número de puestos de trabajo para cajeros se determina en función de la especialización de la tienda y el área de su piso de ventas.

En las tiendas de comestibles, un lugar de trabajo de un cajero-controlador debe representar hasta 100 m2 de área de ventas, y en tiendas de no alimentos, hasta 160 m2.

A la hora de diseñar la distribución tecnológica de un área de ventas, es de gran importancia el uso racional del espacio de la tienda mediante la correcta ubicación y uso de los equipos minoristas.

Dependiendo del tamaño y la configuración del área de ventas, la variedad de productos vendidos y los métodos de venta, se utilizan diseños lineales, de caja, de exposición y mixtos.

Al vender productos mediante el método de autoservicio, lo más racional disposición lineal del piso de negociación, cuando la disposición de equipos y pasajes para los clientes se planifique en forma de líneas paralelas, ubicadas, por regla general, perpendiculares a la línea del centro de pago. Al mismo tiempo, algunos de los equipos (toboganes de pared, equipos de contenedores, mostradores refrigerados) se instalan a lo largo de las paredes del área de ventas, lo que permite un uso más eficiente de su área.

Utilizando un diseño lineal, es conveniente regular la dirección del movimiento de los flujos de consumidores y organizar un único centro de pago. Proporciona una buena vista del piso de ventas, brinda la oportunidad a todos los clientes en la sala de seleccionar productos de forma independiente al mismo tiempo, lo que les permite realizar una compra compleja y dedicarle un mínimo de tiempo.

Hay tres opciones para la planificación lineal:

Longitudinal, en el que las líneas de equipos minoristas se alinean a lo largo del piso de ventas;

Transversal, cuando los equipos forman líneas que recorren el piso de ventas;

Combinados, combinando diseños tanto longitudinales como transversales.

El diseño lineal longitudinal se utiliza si el área de ventas de la tienda tiene una profundidad pequeña (hasta 12 m). Con una mayor profundidad del piso de negociación, es recomendable utilizar un diseño transversal o combinado.

Diseño de caja representa un desglose de toda el área del piso de ventas en departamentos (cajas) aislados entre sí. Además, cada departamento tiene su propio centro de pagos, lo que hace que este diseño sea menos conveniente para los compradores que realizan una compra compleja, ya que tienen que dedicar más tiempo a la compra de bienes en cada departamento y a las operaciones de liquidación.

El diseño de caja se utiliza con mayor frecuencia en tiendas grandes o en tiendas ubicadas en edificios residenciales y con superficies de ventas alargadas. Su uso también se justifica en tiendas con una gama universal de productos no alimentarios, especialmente cuando se venden productos que requieren un ajuste (zapatos, ropa) o una selección especial (joyas, etc.).

Diseño de exposición utilizado en tiendas que venden muestras. Se utiliza en la venta de telas, papeles pintados, televisores, lavadoras, etc. Los productos se exhiben en stands, toboganes, estanterías, maniquíes ubicados en un área especialmente designada para la exhibición de mercancías.

Diseño mixto La zona de ventas combina diferentes tipos de distribuciones.

^ PREGUNTAS PARA EL AUTOCONTROL

1. Nombra las principales características de la clasificación de edificios y estructuras comerciales. Indique las características de ciertos tipos de edificios y estructuras para viviendas de empresas de comercio minorista.

2. Formular los requisitos básicos que deben cumplir los edificios y estructuras comerciales.

3. ¿En qué grupos se dividen los locales incluidos en la tienda?

4. ¿Qué está incluido en el local comercial de la tienda?

5. ¿Qué determina la composición y dimensiones de los locales no minoristas de la tienda, según qué documento se determinan? Describir los principales grupos de locales no comerciales.

6. Enumerar los requisitos básicos para la distribución de los locales de las tiendas y asegurar su relación racional.

7. ¿Qué requisitos básicos debe cumplir el diseño, configuración y distribución del área de ventas de la tienda?

8. ¿Qué incluye el área de instalación del área de ventas de la tienda? ¿Con qué indicador y cómo se calcula la eficiencia del uso del espacio comercial para la instalación de equipos?

9. ¿Cómo se calcula el área de exposición de una tienda? ¿Qué indicador caracteriza el grado de utilización del área de ventas para exhibición de mercancías? ¿Cómo se calcula?

10. ¿Qué incluye el área de la unidad de caja registradora de la tienda? ¿Cuál es la base para determinar el número de puestos de trabajo para cajeros?

11. Enumere las posibles opciones de diseño para el área de ventas de la tienda. Indique sus características, nombre las condiciones de uso.

Todos los locales de los almacenes generales se dividen en los siguientes grupos: principales de producción, auxiliares, utilitarios y técnicos y administrativos.

1. Los locales destinados a los principales fines productivos están diseñados para realizar operaciones tecnológicas básicas (salas de almacenamiento de mercancías, expediciones para recepción y despacho de mercancías, salas de desempaque, embalaje, embalaje y montaje de mercancías).

2. Se diseñan locales auxiliares para el almacenamiento de contenedores, contenedores reutilizables y pallets, así como talleres de reparación de contenedores.

3. Los locales auxiliares y técnicos están diseñados para albergar dispositivos de ingeniería y comunicaciones (salas de máquinas, cámaras de ventilación, salas de calderas, almacenes de materiales y equipos domésticos, talleres de reparación, estaciones de carga de baterías, etc.).

4. Los locales administrativos y de servicios están destinados a albergar servicios administrativos y de oficina, lugares de descanso y alimentación, vestuarios, sala de muestras de productos, duchas, instalaciones sanitarias, etc.

Todo el espacio del almacén consta de dos partes:

· áreas utilizadas para almacenamiento

· áreas no utilizadas para almacenamiento.

A la hora de planificar hay que tener en cuenta que la proporción más racional de estas superficies es 2:1.

Requisitos para la distribución de las instalaciones del almacén:

· aplicación de métodos eficaces de colocación y apilamiento de mercancías;

· eliminar el impacto negativo de unas mercancías sobre otras durante su almacenamiento, garantizando las condiciones para la total seguridad de las mercancías;

· posibilidad de utilizar equipos de elevación y transporte;

· garantizar el almacenamiento de las mercancías de forma que sean lo más accesibles posible a los consumidores;

· asegurar el flujo y la continuidad del proceso tecnológico del almacén.

La distribución y estructura de las instalaciones del almacén está significativamente influenciada por el contenido del proceso tecnológico. En la etapa de diseño, se establece la composición de las instalaciones del almacén, las proporciones entre las instalaciones individuales y su ubicación.

Consideremos la distribución de un almacén general como la más habitual.

Áreas principales de almacén.

Figura 1.2.1 Ejemplo de diseño de almacén

Para realizar operaciones tecnológicas de recepción, almacenamiento y envío de mercancías a clientes en almacenes, se asignan las siguientes zonas principales: vehículos de descarga; aceptación de mercancías por cantidad y calidad; almacenamiento; embalaje de mercancías; seleccionar y completar pedidos de clientes; carga de vehículos. Las áreas operativas del almacén enumeradas deben estar interconectadas por los pasillos y accesos necesarios. La zona de descarga de vehículos debe ser adyacente en cantidad y calidad a la zona de aceptación de mercancías, donde se ubican los lugares de trabajo de los inspectores de mercancías y las expediciones de aceptación. La mayor parte de la superficie del almacén se destina a la zona de almacenamiento de mercancías. Está formada por la superficie ocupada por mercancías y la superficie de pasillos. El área de almacenamiento debe estar adyacente a las áreas de preempaque y empaque de mercancías, preparación de pedidos de compradores mayoristas (área de empaque). A su vez, la zona de preparación de pedidos deberá estar situada junto a la expedición de envío de mercancías.

Zona de descarga (en Figura 1.2.1 - rampa de ferrocarril):

· descarga mecanizada de vehículos;

· descarga manual de vehículos.

Expedición de aceptación (ubicada en un almacén separado):

· aceptación de carga que llega fuera del horario laboral según el número de piezas y su almacenamiento a corto plazo antes del traslado al almacén principal.

Desde la zona de descarga llega la carga para la expedición de aceptación.

Área de recepción (ubicada en el almacén principal):

· aceptación de mercancías por cantidad y calidad. Las cargas en el sitio de aceptación pueden provenir del sitio de descarga y de la expedición de aceptación.

Área de almacenamiento (la parte principal del almacén principal):

· colocación de carga para almacenamiento;

· selección de carga de las áreas de almacenamiento.

Zona de picking (ubicada en el almacén principal):

· formación de unidades de carga que contengan una variedad de mercancías seleccionadas de acuerdo con los pedidos de los clientes.

Expedición de salida:

· almacenamiento a corto plazo de unidades de carga preparadas para su envío, organización de su entrega al comprador.

Área de carga (en nuestro diagrama - rampa para automóviles):

· carga de vehículos (manuales y mecanizados).

Detengámonos en los parámetros de las rampas de carga y descarga, así como en el área de aceptación, es decir. aquellas áreas tecnológicas del almacén donde se realizan las operaciones de recepción y expedición de mercancías.

La descarga de mercancías se puede realizar desde el nivel de la carretera o desde una rampa especial elevada al nivel de la carrocería del vehículo. La mayoría de los camiones nacionales tienen puertas y laterales en la parte trasera de la carrocería. Es mejor descargar estos vehículos desde rampas, ya que esto permite insertar equipos de carga y descarga en la carrocería. Los vehículos equipados con puertas laterales al eje longitudinal pueden descargarse desde el nivel de la carretera.

El ancho mínimo de la rampa utilizada para la carga y descarga de vehículos no deberá ser inferior al radio de giro de la carretilla elevadora que sobre ella circule más 1 m aproximadamente.

Hay que tener en cuenta que la velocidad del servicio de transporte, es decir. La velocidad a la que el cargador sale de la carrocería del vehículo y luego gira aumentará si se le da al operador algo de espacio adicional. La mayoría de los almacenes nuevos cuentan con rampas de descarga de 6 m de ancho.

La distancia entre los ejes de las puertas y los puestos de carga de vehículos debe ser de al menos 3,6 m. En este caso, los vehículos pueden entrar en las zonas de carga sin grandes dificultades.

La altura de las rampas debe ser acorde con la altura de la carrocería del vehículo al que se realiza el servicio. En el caso de los camiones, la altura de la carrocería desde el nivel de la carretera varía según el tipo: de 550 a 1450 mm. Además, la altura de la carrocería depende de la carga del vehículo. La carrocería de un coche completamente cargado puede ser 30 cm más baja que uno descargado. Las plataformas de los vehículos frigoríficos suelen ser más altas que las de los vehículos de largo recorrido que no están equipados con frigorífico. En este sentido, las rampas deberán estar equipadas con dispositivos para recibir vehículos con diferentes alturas de carga. Estos dispositivos pueden ser plataformas elevadoras fijas o móviles o puentes de carga.

A la hora de diseñar rampas para coches se debe tener en cuenta la tendencia general de reducir la altura de carga de los coches. Por ejemplo, si a finales de los años 60 en Europa la altura de las rampas para automóviles alcanzaba los 1,4 m (56 pulgadas), a mediados de los 80 el valor óptimo se redujo a 1,2 m.

En Rusia, actualmente más del 80% del transporte de mercancías en funcionamiento tiene una altura de carga de 1100 a 1300 mm. Aquí también existe una tendencia a que la altura de carga disminuya.

En el transporte ferroviario, así como en el transporte por carretera, existe una tendencia a aumentar las dimensiones de los vagones, tanto frigoríficos como regulares: las puertas se hacen más anchas y la longitud de los vagones aumenta. Aparecieron muchos carruajes especializados.

Los almacenes pueden variar en tamaño, diseño, grado de mecanización de las operaciones del almacén, tipo de almacenamiento y finalidad funcional. Un almacén puede ser un eslabón de la cadena de movimiento de productos industriales (almacenes de materias primas, productos terminados, almacenes especializados, etc.), o estar ubicado en la zona de movimiento de bienes de consumo (almacenes de productos básicos).

A medida que se desarrolló el mercado, se hizo más famosa la clasificación basada en los parámetros técnicos del área y el desarrollo de la infraestructura, incluidos los servicios públicos. Hoy en día se acostumbra distinguir los almacenes en las clases “A”, “B”, “C”, “D”.

A continuación se muestra la clasificación de los almacenes de la empresa. Caballero franco Y Grupo inmobiliario suizo

Clasificación del almacén de Knight Frank

Locales de almacén clase A+

1.º Edificio moderno de almacén, de una sola planta, construido con estructuras metálicas livianas y paneles sándwich, preferentemente de forma rectangular sin columnas o con una distancia entre columnas de al menos 12 metros y con una distancia entre vanos de al menos 24 metros.

2. Área de construcción 40-45%.

4. Techos altos de al menos 13 metros, que permitan la instalación de equipos de estanterías multinivel (6-7 niveles).

7. Disponibilidad de un sistema de ventilación.

9. Subestación eléctrica autónoma y unidad de calefacción.

10. Disponibilidad de un número suficiente de puertas de muelle automáticas (refugios de muelle) con zonas de carga y descarga de altura regulable (niveladores de muelle) (al menos 1 por cada 500 m2).

11. Disponibilidad de áreas para estacionamiento de vehículos pesados ​​y estacionamiento de autos.

12. Disponibilidad de áreas para maniobra de vehículos pesados.

13. Disponibilidad de espacio para oficinas en el almacén.

14. Disponibilidad de locales auxiliares en el almacén (aseos, duchas, lavaderos, vestuarios del personal).

15. Disponibilidad de un sistema de contabilidad y control de acceso de los empleados.

16. Telecomunicaciones por fibra óptica.

17. Zona vallada, vigilada 24 horas, iluminada y ajardinada.

18. Ubicación cerca de carreteras centrales.

19. Sistema de gestión profesional.

20. Desarrollador experimentado.

21. Vía férrea.

Locales de almacén clase A

1.º Edificio moderno de almacén, de una sola planta, formado por estructuras metálicas ligeras y paneles sándwich, preferentemente de forma rectangular sin columnas o con una distancia entre columnas de al menos 9 metros y con una distancia entre vanos de al menos 24 metros.

2. Área de construcción 45-55%.

3. Piso de hormigón liso con revestimiento antipolvo, con una carga mínima de 5 toneladas/m2, a una cota de 1,20 m del suelo.

4. Techos altos de al menos 10 metros, que permitan la instalación de equipos de estanterías multinivel.

5. Temperatura ajustable.

6. Sistema de ventilación.

7. Disponibilidad de un sistema de alarma contra incendios y un sistema automático de extinción de incendios.

8. Sistema de alarma de seguridad y sistema de videovigilancia.

9. Disponibilidad de un número suficiente de puertas de muelle automáticas (refugios de muelle) con zonas de carga y descarga de altura regulable (niveladores de muelle), (al menos 1 por 700 m2).

10. Disponibilidad de áreas para estacionamiento de vehículos pesados ​​y estacionamiento de automóviles.

11. Disponibilidad de áreas para maniobra de vehículos pesados.

17. Sistema de gestión profesional.

18. Desarrollador experimentado

19.

20.

21. Vía férrea

Locales de almacén clase B+

1.º Edificio de almacén de una sola planta, preferentemente de forma rectangular, de nueva construcción o reformado.

2. Área de construcción 45-55%.

3. Piso de hormigón liso con revestimiento antipolvo, con una carga mínima de 5 toneladas/m2, a una cota de 1,20 m del suelo.

4. Altura de techo a partir de 8 metros.

5. Temperatura ajustable.

6. Disponibilidad de un sistema de alarma contra incendios y un sistema automático de extinción de incendios.

7. Disponibilidad de un número suficiente de puertas de muelle automáticas (refugios de muelle) con zonas de carga y descarga de altura regulable (niveladores de muelle), (al menos 1 por 1000 m2).

8. Sistema de alarma de seguridad y sistema de videovigilancia.

9. Sistema de ventilación.

10. Rampa de descarga de vehículos.

11. Disponibilidad de áreas para estacionamiento y maniobra de vehículos pesados.

12. Disponibilidad de espacio para oficinas en el almacén.

13. Disponibilidad de locales auxiliares en el almacén (aseos, duchas, lavaderos, vestuarios del personal).

14. Telecomunicaciones por fibra óptica.

15. Zona vallada, vigilada 24 horas, iluminada y ajardinada.

16. Ubicación cerca de carreteras centrales.

17. Sistema de gestión profesional.

18. Desarrollador experimentado.

19. Disponibilidad de un sistema de contabilidad y control de acceso de los empleados.

20. Subestación eléctrica autónoma y unidad de calefacción.

21. Vía férrea.

Locales de almacén clase B

1. Edificio de almacén de una o dos plantas, preferentemente rectangular, de nueva construcción o reconstruido.

2. En el caso de un edificio de dos pisos, la presencia de un número suficiente de montacargas con una capacidad de elevación de al menos 3 toneladas. (al menos 1 por 2000 m2).

3. Altura de techo a partir de 6 metros.

4. Suelo: asfalto u hormigón sin revestimiento.

5. Sistema de calefacción.

6. Sistema de alarma y extinción de incendios.

7. Rampa de descarga de vehículos.

8. Disponibilidad de áreas para estacionamiento y maniobra de vehículos pesados.

9. Seguridad en el perímetro del territorio.

10. Telecomunicaciones.

11. Sistema de alarma de seguridad y sistema de videovigilancia.

12. Disponibilidad de locales auxiliares en el almacén.

13. Sistema de ventilación.

14.

15. Disponibilidad de un sistema de contabilidad y control de acceso de los empleados.

16. Subestación eléctrica autónoma y unidad de calefacción.

17. Vía férrea.

Locales de almacén clase C

1. Locales de producción de capital o hangar aislado.

2. Altura del techo a partir de 4 metros.

3. Piso: baldosas de asfalto o concreto, concreto sin recubrimiento.

4. En el caso de un edificio de varias plantas, la presencia de montacargas/montadores.

5. La puerta está en el nivel cero.

6.

7. Sistema de ventilación.

8. Sistema de calefacción.

9.

10. Espacio de oficina en el almacén.

11. Vía férrea.

12. Sistema de alarma y extinción de incendios.

13. Rampa para descarga de vehículos.

14.

15. Telecomunicaciones.

16. Disponibilidad de locales auxiliares en el almacén.

Almacenes clase D

1. Sótanos o instalaciones de protección civil, locales industriales o hangares sin calefacción.

2. Disponibilidad de áreas para estacionamiento y maniobra de vehículos pesados.

3. Sistema de alarma y extinción de incendios.

4. Sistema de calefacción.

5. Sistema de ventilación.

6. Espacio de oficina en el almacén.

7. Vía férrea.

8. Telecomunicaciones.

9. Seguridad en todo el perímetro del territorio.

Nota: cursiva Se resaltan las opciones deseables pero no obligatorias.

Clasificación del Swiss Realty Group

Clase A

Local moderno construido pensando en las futuras actividades de almacén. La ubicación, decoración y equipamiento de dichos almacenes están diseñados para cumplir con los siguientes principios de la logística de almacén moderna: proximidad a las principales arterias de transporte, capacidad de adaptación a cualquier tipo de carga, alta velocidad de rotación de la carga y garantías de seguridad de la carga.

1. Ubicación: en las principales vías de transporte. Acceso directo al territorio del almacén directamente desde la autopista o por convenientes carreteras satélite.

2. Un edificio de un piso/un volumen con techos altos permite la instalación de cualquier equipo de estanterías (transportadores, etc.), incluidos sistemas de estanterías de varios pisos (entrepisos).

3. Pisos planos de concreto con revestimiento antipolvo, que garantizan alta velocidad y movimiento seguro del equipo de carga.

4. La alta carga de diseño en la superficie del piso permite el uso de equipos de carga pesados ​​(apiladores de gran altura) y, como resultado, el máximo aprovechamiento de la altura de las estanterías.

5. Una rara cuadrícula de columnas, que permite variar la ubicación de las filas de estanterías y optimizar la organización del movimiento de los mecanismos y los trabajadores del almacén.

6. Al menos una puerta de carga y descarga por cada mil metros cuadrados de almacén y una zona separada de carga/descarga y preparación de pedidos permiten descargar y cargar vehículos de mercancías lo más rápido posible.

7. Sistema de alarma contra incendios y sistema automático de extinción de incendios (o posibilidad de instalación).

8. Calefacción.

9. Sistemas autónomos de suministro de agua y calor.

10. Las puertas de carga y descarga están equipadas (o permiten su instalación) con rampas hidráulicas y abrigos de muelle.

11. Territorio adyacente (dependencias, vías internas, estacionamientos, áreas de giro y paisajismo), que represente al menos el 40% de todo el territorio del complejo de almacenes.

12. Aspecto atractivo (acabados con sistemas de fachada modernos, acristalamientos modernos).

Clase A-

Los almacenes o áreas de producción construidos hace 20-30 años han sido completamente reconstruidos utilizando materiales y tecnologías modernos. Las características de estos locales son casi idénticas a las de clase A, con la excepción de la ubicación: estos almacenes suelen estar ubicados dentro de la ciudad, en zonas industriales.

2. Un edificio permanente de un piso (a veces de dos pisos), de hormigón armado o estructura metálica prefabricada).

Clase B+

Un almacén de reciente construcción, por diversas razones, no cumple con 2 o 3 parámetros clave necesarios para los almacenes de clase A: número insuficiente de puertas, vías de acceso incómodas, etc. Hay bastantes locales de este tipo en el mercado, que está asociado con el crecimiento caótico de la actividad inversora en el campo de la construcción de almacenes.

Año de construcción: desde principios de los años 1990.

Clase B

Almacenes de la época anterior a la perestroika. Construidos de acuerdo con los cánones de la logística propios de una economía planificada, estos locales requieren a menudo algunas (menores) inversiones y cambios para optimizar las actividades del almacén: cambio de suelo, instalación de modernos sistemas de seguridad, etc.

1. Año de construcción: 1970-1980.

3. Calefacción central (a veces sala de calderas propia).

4. Altura del techo 6-9 metros.

5. Piso de concreto.

6. Alarma contra incendios y bocas/mangueras contra incendios.

7. Rampa cubierta o rampa de carga/descarga de vehículos.

Clase C

Antiguas instalaciones industriales, estaciones de taxis y de automóviles, inicialmente no aptas para el procesamiento de almacenes. Se requieren importantes cambios técnicos y de construcción: cortar puertas adicionales, crear rampas/rampas, reemplazar vidrieras/vidrieras con paredes sólidas, mejorar los pisos y los sistemas de calefacción y extinción de incendios. En la mayoría de los casos es necesario desmontar el equipo instalado.

1. Año de construcción: 1950-1990.

2. Edificio capital de uno o varios pisos (estructura de hormigón armado).

3. Alturas de techo de 7 a 18 metros.

4. Piso de concreto o asfalto.

5. Sistema de alarma contra incendios y extinción de incendios con mangueras.

6. Baja relación entre el número de puertas y el área del local, falta de rampas.

7. Ubicación en zonas industriales dentro de la ciudad.

Clase C-

Almacenes viejos y muy desgastados de la época soviética; muchos de ellos fueron construidos en los años 1930-1960. A esta clase pertenecen la mayoría de las tiendas de verduras y almacenes mayoristas de alimentos. Los almacenes de clase C a menudo no cumplen con los requisitos modernos de seguridad contra incendios y estándares ambientales, no cumplen con los requisitos de las empresas modernas en términos de capacidad de rotación de carga y requieren importantes inversiones en reparaciones importantes y modernización.

1. Año de construcción: 1930-1980.

2. Un edificio permanente de uno o varios pisos (estructuras de hormigón armado), a menudo con un sótano grande.

3. Calefacción central.

4. Altura del techo de 4 a 5 metros.

5. Piso de concreto o asfalto.

6. Rampa interior/exterior o rampa para descarga de vehículos.

7. Ubicación en zonas industriales dentro de la ciudad (a menudo en el Distrito Administrativo Central).

8. Áreas circundantes limitadas, falta de espacio para estacionamiento y maniobra de vehículos pesados.

9. Sistemas de seguridad y extinción de incendios obsoletos.

Clase D

Garajes, sótanos, refugios antiaéreos, hangares frigoríficos, naves agrícolas no adaptadas a las necesidades de almacenamiento. No es aconsejable modernizar o reconstruir dichos locales. Desde un punto de vista financiero, para mejorar un almacén, suele ser más rentable demolerlo y construir un nuevo edificio. Apto únicamente para almacenar carga de baja rotación que no requiera condiciones de almacenamiento: materias primas para producción industrial, combustibles y lubricantes, productos metálicos, caucho, plásticos, etc.